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자산관리/상가9

오피스텔 매매시 주의사항 1. 취득세 확인 오피스텔은 다른 주택과는 달리 매매를 할 때 취득세가 4.6%입니다. 기존에는 주택 하나를 보유한 상태로 다른 주택을 취득할 때 8%가 적용되지만 오피스텔의 경우에는 그보다 적은 4.6%가 적용되기 때문에 그로 인한 취득세의 부담감이 적습니다. 그러나 업무용이 아닌 주거용으로 오피스텔을 구매하는 경우에는 기존 주택과 동일하게 취득세가 8%가 적용됨을 참고하셔야 합니다. 2. 관리비 확인 오피스텔을 하면 빠질 수 없는 것이 바로 높은 금액대의 관리비인데요. 실제로 거주를 하는 분들의 경우는 일반 아파트와 달리 기본적인 관리 비용 이외에 오피스텔은 납부하는 관리비는 평균 2배가 높다고 합니다. 아무래도 오피스텔은 법률상 업무용 시설에 포함되기 때문에 주택법이 아닌 건축법을 적용하고 있습니다.. 2022. 4. 21.

1인부동산법인 자본잠식 1. 자본금 투자를 하기 위해 부동산 법인을 설립한 분들이 있습니다. 대출을 받아야 하는 부동산 법인을 설립했기에 대출에 영향이 있는 자본금은 매우 중요합니다. 2. 신규 법인의 대출 당해연도 설립 후 매출이 없는 신규 법인은 당해연도에는 대출이 잘 나오지 않을까요? NO! NO! 오히려, 부채가 있는 기존 법인보다 대출 측면에서 신규법인이 메리트가 있습니다. 3. 자본금은 얼마로? 자금력이 있으신 분들께서는 자본금을 높게 잡으시기를 추천드립니다 자본금 증자할 때, 비용이 추가로 듭니다 자본잠식, 부분 자본잠식을 어떻게 알 수 있을까요 완전 자본잠식과 부분 자본잠식은 대차대조표를 통해 손쉽게 확인할 수 있습니다 자본총계가 –(마이너스)로 되어있으면, 완전 자본잠식 상태이고요 자본총계가 +(플.. 2022. 4. 20.

1인법인 청산시 과세문제 법인 법인세계산 법인세 추가과세 주택과 미등기 토자에 대해서는,추가과세가 있습니다. * 주택 양도차익 * 10% (미등기 토지 등은 40%) * 과세대상: - 국내소재 주택 및 별장, - 비사업용 토지, ※ 읍.면 지역에 있는 조특법 99조의4에 따른 농어촌주택은 추가과세 적용 제외. 법인세 추가과세 계산 양도가액 (-) 장부가액 .. 취득가액(취득세+취득시중개수수료)-감가상각비+자본적지출 (=) 양도소득 (*) 세율.. 10% (미등기자산 40%) (=) 산출세액.. 각 사업연도 소득에 대한 법인세에 추가하여 납부 추가과세에 대한 예를 들어 보겠습니다~ (주)2019년1월 잠실 엘스아파트를 10억에 매수해서 당해연도 20억에 매도 했다고 가정한다면..중개수수료는 1억, 감가상각비 1억,.. 2022. 4. 20.

1인부동산법인 경비처리 방법 1. 인건비 급여 지급액은 경비로 인정됩니다. * 법인이 수익이 없어도 인건비 처리를 해도 괜찮은지?? 매출이 없는 상태에서 인건비를 경비로 신고하는 경우 결손금이 발생합니다. 만약, 법인에 인건비를 지급할 여력이 없다면, 인건비는 미지급금으로 처리하고, 추후에 지불하는 방식을 택해도 괜찮습니다. 결손금은 이후 10년간 발생한 소득금액에서 이월 공제하므로 수익이 발생하지 않아도 인건비를 경비 처리하는 것도 방법입니다. ※ 단, 결손금이 많을 경우 대출을 연장할 때 불리할 수 있습니다. 2. 상품권 상품권을 구입해 업무목적으로 사용한 경우, 손금으로 인정되나 사용 용도를 밝히지 못하면 손금불산입하고 상여 처분됩니다. 쉽게 설명해서, 대표이사가 업무목적으로 사용한 경우는 비용처리가 되지만, 용.. 2022. 4. 20.

부동산 법인 설립 장단점 개인으로 투자를 시작해서 투자 물건이 하나둘씩 쌓이면 명의와 세금이라는 벽에 부딪치게 됩니다. 특히나 규제가 심해지는 시기에는 한계를 느끼게 됩니다. 법인은 또 하나의 ‘나’가 만들어지는 것입니다. 자연인인 나는 나의 의지와 상관없이 세상에 나왔다면 법인은 나의 의지에 따라 법규정을 준수해서 만들어지는 것입니다. [무주택자로 청약점수는 지키면서, 경매는 하고 싶고, 비과세 1 주택을 유지하고 싶고, 일시적 1세대 2 주택 비과세를 만들면서 경매하고 싶은 분 추천] 무엇보다도 금융비가 양도비용으로 인정되지 않아서 고율의 양도소득세를 내고 나서 금융비 /수리비/ 명도 비등을 제외하면 손에 남는 것이 생각보다는 작다는 거... 그래서 개인으로 경매하다가 개인사업자로 하다가 법인으로 돌리는 경우가 많지요 이제는.. 2022. 4. 20.

1인부동산법인의 법인세 법인사업장을 운영하기 위해 반드시 알아야 할 세금인 법인세와 신고방법에 대해 정리해보겠습니다. 1. 법인세란? 법인의 수익과 관련된 세금을 양도소득, 임대소득 등으로 구분하지 않고 '법인세'라는 하나의 항목으로 과세하는 것으로 항목 구분 없이 모든 수익의 합에서 모든 운영비용을 공제한 후 남은 금액에 대해 법인세를 산출합니다. ※ 과세표준 = 모든 수익의 합 - 모든 운영비용 ※ 운영비용으로 인정되는 항목들 인건비 : 급여, 4대 보험료, 식대, 포상금, 상여금, 경조사비 등 사업장 임대료 : 법인 사무실에 대한 하임 및 보증금 인테리어 비용 : 수익적 지출(도배·장판 교체, 싱크대 교체, 조명 교체, 화장실 수리, 마루공사 등) 자본적 지출(보일러 교체, 새시 교체, 발코니 확장, 시스템에어컨 추가 등.. 2022. 4. 20.

상가 매매시 부가세 안내는 법 사업목적으로 사용하던 상가를 처분할 때는 부동산 중 건물가액(토지는 부가가치세 면세임)에 부가가치세 10%를 별도로 받아서 세무서에 자진 납부해야 합니다. 다만 매도자와 매수자의 사업형태가 동일하고 과세유형도 동일하면 사업장 포괄양도양수로 보아 부가가치세를 주고받지 않아도 됩니다. 즉, 임대목적으로 사용하던 건물을 매수자가 여전히 임대목적으로 사용하거나 소유자가 직전 사업에 사용(직영)하던 건물을 매수자도 그대로 직접 사용하면 부가가치세 수수 의무가 없는 것입니다. 그러나 과세사업자가 소유한 부동산을 면세사업목적으로 사용하거나, 임대목적으로 사용되던 부동산이 직영사업목적에 사용(반대의 경우도 해당) 되는 경우 포괄 영도 양수에 해당되지 않으므로 매도자와 매수자 간에 부가가치세를 수수해야 합니다. 예를 들.. 2022. 4. 20.

법인의 부동산 양도소득세 1. 양도소득세 소득이 있는 곳에는 언제나 소득세가 따라옵니다. 그중 부동산과 관련된 부분에서도 세금은 뗄 수가 없는데요. 일반적으로 건물을 팔고 나면 시세차익에 대해서 세금을 납부해야 하는데 이 세금을 양도소득세라고 합니다. 또 주택 부동산 시장이 과열되어 있는 요즘에는 일정 부분 세금이 한 층 더 가중되어 부과되기도 합니다. 그렇다면 법인도 부동산 양도소득세를 낼까요? 지금부터 법인이 보유한 부동산을 팔았을 때 발생하는 세금에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 2. 법인 부동산 양도소득세 법인세의 계산 구조는 생각보다 간단합니다. 법인이 벌어들인 연간 수입에서 발생한 경비를 차감한 순수익에 세율을 곱하여 계산합니다. 따라서 법인은 부동산 양도 소득에 대해 별도의 세금을 납부하지 않고, 법인 소득을 산정할 .. 2022. 4. 20.

상가 취득세 양도세 1. 상가의 시작 상가를 구매해서 월세를 받기로 했습니다. 비용이 얼마나 드는지 생각해보니 취등록세 양도세가 생각이 나네요.. 마침 분양 시작된 구분상가를 구매했습니다. 상가의 범위는 구분상가, 상가건물, 사무실, 업무용 오피스텔 등이 있습니다. 2. 상가 취득세 예) 3. 상가 양도소득세 1) 개념 : 양도세 = 양도차익 - 장기보유 특별공제 -기본공제 250만 원 = 과세표준(과세표준* 세율) - 누진공제 2) 양도소득세율 3) 장기보유 특별공제 4) 예시 2022. 4. 20.

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