부동산 법인 설립 장단점

개인으로 투자를 시작해서 투자 물건이 하나둘씩 쌓이면 명의와 세금이라는 벽에 부딪치게 됩니다.
특히나 규제가 심해지는 시기에는 한계를 느끼게 됩니다.
법인은 또 하나의 ‘나’가 만들어지는 것입니다.
자연인인 나는 나의 의지와 상관없이 세상에 나왔다면 법인은 나의 의지에 따라 법규정을 준수해서 만들어지는 것입니다.
[무주택자로 청약점수는 지키면서, 경매는 하고 싶고, 비과세 1 주택을 유지하고 싶고, 일시적 1세대 2 주택 비과세를 만들면서 경매하고 싶은 분 추천]

무엇보다도 금융비가 양도비용으로 인정되지 않아서 고율의 양도소득세를 내고 나서 금융비 /수리비/ 명도 비등을 제외하면 손에 남는 것이 생각보다는 작다는 거...
그래서
개인으로 경매하다가 개인사업자로 하다가 법인으로 돌리는 경우가 많지요
이제는 개인 매매사업자 조정지역에서 양도소득세 계산할 때 개인 양도소득세로도 계산해서 더 많은 쪽을 과세한다고 합니다.

그럼 법인사업자의 장점은 뭘까요?
세금/ 비용처리/ 납부기한

1. 장점 

. 법인은 양도소득세가 아닌 법인세를 내게 됩니다.
. 과세표준 2억 이하는 10퍼센트 적용인데 비사업용 토지와 주택 양도소득 관련은 10퍼센트를 추가 적용한다고 합니다.
. 조정대상지역에서 개인과 법인세율을 비교하면 차이가 엄청납니다.
. 비용 처리가 됩니다.
. 손해를 이월시킬 수 있습니다.
. 증여 상속을 세금 부담 없이 할 수 있습니다.

2. 단점

. 주택이라도 국민주택규모 (85㎡) 초과하는 경우 건물 분 부가세 부과됩니다.
. 100년을 가지고 있어도 비과세는 없습니다.
. 과밀억제권역에 설립 5년 미만 법인이 과밀억제권역 부동산 취득할 때 취득세 중과됩니다.
. 대출이자가 비쌉니다.
. 법인의 수익금을 마음대로 유용하면 횡령죄가 성립되고 월급이나, 배당으로 가져올 때는 거기에 맞는 세금이 부과됩니다.
. 복식부기 대상이라 세무사를 선임해야 함/ 아무 일이 없어도 비용 지출됩니다.
  (기장료 월 15만 원 전후, 비상주 법인 월 6만 원 전후, 매년 결산 비용) 
. 전세 임대 시 어려움이 있습니다.

고민 끝에 법인을 설립하기로 결정했고
위 단점은 다음과 같은 방식으로 정리하고자 했습니다. (개인적인 선택.)

. 2000만 원 배당까지가 분리과세라고 합니다.
법인에 돈을 계속 쌓아 두고, 퇴직 후에 가족들 월급으로 써도 되고, 노후대책의 의미도 있습니다.



법인이라면 이자 및 인테리어 비용 2700만 원 모두 비용처리가 됩니다.
개인은 손실과 이익이 동일 연도에서만 상계 처리되지만 법인은 10년까지 상계처리가 됩니다.