양도소득세

1. 양도소득세 주택 수 산정 

※양도소득세에 주택 수 포함되는 경우
-주거용 오피스텔
-조합원 입주권
-분양권(2021.11 이후 취득한 것)
-주택임대 사업자의 임대주택

​※양도소득세에 주택 수 포함되지 않는 경우

-상속주택
-업무용 오피스텔
-혼인 합가 주택
-동거봉양 주택
-일시적 2 주택
-농어촌주택(조세특례 제한법)

2.  다주택자 양도소득세-비조정 대상 지역

 ※양도소득세 계산 방법
▶ 과세표준= 양도차익-장기보유 특별공제-기본공제 250만 원
▶양도소득세=(과세표준 × 세율)-누진공제
★양도소득세 기본세율
▶ 일반 장기보유 특별공제
  3년 이상 6%, 4년 이상 8%, 5년 이상 10%, 6년 이상 12%, 7년 이상 14%...
 10년 이상 20%, 15년 이상 30%
일반 장기보유 특별공제는 3년 이상부터는 매년 2%씩 증가하여 공제됩니다.
 예를 들어, 비조정 지역의 3 주택자가 3억에 취득한 주택을 5년 보유 후 6억에 양도 시 양도소득세가 얼마인지 알아보겠습니다. (단 취득세, 중개 비용 등 필요경비는 5백만 원이라 가정함)
 ▷양도가액(6억)-취득가액(3억)-필요경비(5백만)=양도차익(2억 9500만 원)

 ▷｛(양도차익(2억 9500만 원)-장기보유 특별공제(10% 시 2950만 원)-기본공제(250만 원) × 세율｝-누진공제
 ▷  과세표준(2억 6300만 원) × 세율(38%)-누진공제(1940만 원)
      =9994만 원
▷ 양도소득세=8054만 원

3.  다주택자 양도소득세-조정 대상 지역

※양도세 법 계산 방법

▶ 과세표준= 양도차익-기본공제 250만 원
▶양도소득세=(과세표준 ×중과세율)-누진공제
 중과세율은 
2021년 6월 1일부터는 2 주택자는 기본 세율에 20%, 3 주택자는 기본세율에  30% 추가됩니다.
▶ 장기보유 특별공제는 조정 지역에서 적용되지 않습니다.
예를 들어, 조정 지역에서의 3 주택자가 3억에 취득한 주택을 5년 보유 후 6억에 양도 시 양도소득세가 얼마인지 알아보겠습니다. (단 취득세, 중개 비용 등 필요경비는 5백만 원이라 가정함)
 ▷양도가액(6억)-취득가액(3억)-필요경비(5백만)=양도차익(2억 9500만 원)
 ▷｛(양도차익(2억 9500만 원)-장기보유 특별공제(없음)-기본공제(250만 원) × 세율｝-누진공제
 ▷  과세표준(2억 9250만 원) × 중과 세율(38%+30%)-누진공제(1940만 원)
        =1억 9890만 원
 ▷ 양도소득세=1억 7950만 원

  이처럼 동일한 양도차익이지만 조정 지역에서는 장기보유 특별공제를 받지 못하고 중과세율을 적용하다 보니 비조정 지역의 양도소득세에 약 2배의 세금 부담을 갖게 됩니다.

4. 조정 지역에서의 양도소득세 중과 산정 배제 주택

-경기도 읍, 면 지역
-세종시의 읍, 면 지역
-모든 광역시의 읍, 면 지역
-기타 모든 도 지역
▶ 위의 기준 시가 3억 원 이하 주택을 양도 시 양도소득세 중과세 보유 주택 수 산정에서 제외됩니다.
    중과세가 배제되면 장기보유 특별공제도 적용되기 대문에 비조정 지역과 동일한 세율을 적용하게 됩니다.

5. 보유기간별 양도소득세율

★ 보유기간별 양도소득세율

위에 표를 보면 알 수 있듯이 2년 미만의 단기 보유 시는 양도차익의 대부분을 세금으로 납부해야 합니다.

참고로 중과세 적용 양도소득 세율로 계산한 소득세 금액이 서로 다른 경우는 둘 중에 더 큰 금액을 납부하게 됩니다.
   그동안 법 개정이 너무 많아  다주택자 양도소득세는 어렵고 복잡하게 느껴집니다.

 다주택자들의 양도소득세 중과세율은 현실적으로 세금 부담이 너무 커 매도하고 싶어도 물건을 내놓지 못하고 있습니다. 특히 요즘은 부동산 시장이 매수자도 매도자도 없어 거래가 거의 실종된 상태입니다.  거래가 다시 살아나는 부동산 시장이 되길 희망해 봅니다.